sexta-feira, 13 de dezembro de 2013

Tratamento de lixo infectante em condomínios*

 Marcelo Sicoli - Síndico do Centro Clínico Sudoeste
 O tratamento de resíduos sólidos ganha cada vez mais importância na sociedade moderna. À medida que os hábitos de consumo mudam mundo a fora, aumenta-se a produção de lixo em geral: embalagens plásticas, metálicas, de papel, madeira, assim como insumos diversos. Consequentemente, os aterros estão cada vez mais sobrecarregados, e novas e modernas técnicas de reciclagem vêm gerar novos empregos e também um consumo mais sustentável dos insumos.
A destinação do lixo, de forma geral, também é tema de grande importância na área de condomínios. Sobretudo aqueles voltados à área de saúde, como o nosso Centro Clínico Sudoeste em Brasília, devem ter cuidados especiais, pois boa parte das empresas que funcionam nestes edifícios, além do lixo convencional, produzem lixo infectante que devem ser regulados e organizados por meio da elaboração de um PGRSS (Plano de Gerenciamento de Resíduos Sólidos de Saúde). O PGRSS se baseia em cerca de 23 normas e regulamentos da Anvisa e Conama, além de normas técnicas do Inmetro.
Em nosso caso, das 90 empresas em funcionamento, 65, ou 72% do total, participam do plano. Isto é condição necessária, por exemplo, para renovação de licenças da vigilância sanitária. Normalmente, não participam do plano clínicas de psicologia, escritórios e lojas. Diariamente, o lixo infectante é coletado e armazenado separadamente em bombonas de 25 quilos. Em seguida, uma empresa especializada coleta esse material e posteriormente o incinera.
A conta mensal da coleta e processamento desse lixo é rateada entre os condôminos usuários desse serviço, levando em conta a fração ideal de suas salas. Cogitou-se aplicar uma ideia atualmente utilizada em outros condomínios, que é a de pesar diariamente o lixo, e ratear a conta proporcionalmente às empresas. No entanto, constatou-se que estabelecer este controle geraria custos operacionais que superariam a eventual “justiça” da cobrança,. Há também o caso de clínicas que optaram por ter seu próprio PGRSS, fora do âmbito do condomínio. Entretanto, elas perceberam que os custos são significativamente maiores e voltaram a utilizar o serviço coletivo.
Ainda quanto ao gerenciamento do lixo, em nossos 10 anos de história, várias demandas e problemas foram surgindo na medida em que mais salas passaram a ser ocupadas e mais empresas entraram em funcionamento. Por exemplo, a área para alocação de lixo concebida pelo arquiteto em 2003, atenderia menos de 20% de nossa atual demanda. Assim, tivemos que estabelecer um novo local com maior capacidade de armazenamento. Além disso, para dirimir de maneira definitiva este problema, contratamos um escritório de arquitetura especializado em clínicas e hospitais para elaboração de um novo projeto que utiliza um terreno anexo ao prédio que atualmente não é utilizado. Facilitaremos o trânsito dos caminhões de coleta do lixo comum e  hospitalar, cujo volume atual diário supera 5 containers e passaremos a alocá-lo de forma mais discreta e com muito mais segurança sanitária. Nesta linha, determinei que no último ano, entulhos de construção passassem a ser alocados na parte posterior do edifício, liberando vagas de estacionamento, poluição visual e trânsito de veículos pesados.

Concluindo, pode-se verificar que o gerenciamento do lixo demanda grandes trabalhos, em razão de seu volume crescente e de seu tratamento especializado, em conformidade com o estabelecido pelos órgãos de regulação e controle, bem como demandas específicas de cada condomínio.

sexta-feira, 9 de agosto de 2013

O trabalho de mudar o mundo começa com sua própria casa *




Marcelo Sicoli - Síndico do Centro Clínico Sudoeste

Em agosto de 2013, completei um ano à frente do Centro Clínico Sudoeste, maior prédio comercial do bairro de mesmo nome, em Brasília. Nosso edifício conta com 90 empresas em operação e gera cerca de 900 empregos diretos. Meu pai (médico-reumatologista há 30 anos e advogado) e eu fomos os primeiros condôminos em 2004. Há mais de dez anos, faço consultoria para empresas multinacionais, associações setoriais, governos estrangeiros e o brasileiro. Mantive sempre em mente o ditado chinês: “Antes de começar o trabalho de mudar o mundo, dê três voltas dentro de sua casa”.

Certo dia, triste com o visível abandono do edifício, abracei o desafio de implementar novas práticas de gestão e catapultar nosso padrão de qualidade por meio do papel de síndico, contando sempre com o importante auxílio do conselho consultivo.


Ser síndico  demanda conhecimentos tão variados como: engenharia civil, contabilidade, direito, gestão de pessoas, administração, design de interiores, etc. Não é ao acaso que o termo em inglês para síndico seja “super”.

Estes 12 meses na função de síndico me demandaram muita dedicação, especialmente por ter de fazer o que não foi feito em anos anteriores. Nos primeiros dias, já nos deparamos com uma expressiva dívida acumulada. E nas primeiras semanas, tivemos urgência em realizar obras que lidavam com a estrutura do prédio (telhado e cobertura) e que tinham caráter essencial para a continuidade de nossas atividades. Juntos, passamos pelo ano mais difícil da história de nosso condomínio. Conduzimos esta agenda emergencial, juntamente com a execução de centenas de melhorias visíveis. O levantamento da lista de e-mails e telefones de todos proprietários/inquilinos colaborou para uma veloz comunicação e economia de papel. Nosso sistema de câmeras, há tempos sem manutenção, foi renovado e ampliado (partes externas, pátio central, cobertura, telhado e garagem). Comandamos expressiva obra com duração de 8 meses para reparar vazamentos nas salas, aliada a troca de telhas em trechos sensíveis.

Buscando receitas extras, instalamos dois quiosques nas amplas áreas comuns, propiciando também novas alternativas de lazer e compras. Além disso, realizou-se a conversão de áreas não utilizadas em 7 vagas de garagem e o aluguel de depósitos e espaços para publicidade. Com isso, passamos a ter mais de R$5 mil por mês de arrecadação adicional. Nove telas com publicidade conferiram modernidade e dinamismo ao edifício. Ademais, pintamos muros pichados e recuperamos diversas paredes e áreas internas. Também renovamos nosso site e criamos página no Facebook.

Aumentamos com custo baixíssimo o conforto da copa utilizada pelos funcionários das clínicas e do condomínio, por meio da compra de uma mesa extra, do uso de cadeiras que já tínhamos e ficavam guardadas, da compra de mais um microondas, talheres e pratos. Finalmente, eliminamos as insistentes baratas da copa. Além disso, fizemos importante reorganização e embelezamento do pátio central e passamos a posicionar containers de entulho na parte traseira do prédio, liberando vagas externas, diminuindo a poluição visual e evitando o trânsito de veículos pesados.

Nossos funcionários passaram a trabalhar com uniformes com o logotipo do prédio. Foi feita uma importantíssima e acertada aposta de promover o talentoso “Tião” da faxina em funcionário em tempo integral. Atualmente ele se dedica a atividades como manutenção elétrica, hidráulica e pintura. É inimaginável que ficamos tantos anos sem esta figura. Ademais, criamos um acervo de obras de artes com peças doadas por artistas locais. Retomamos a reciclagem de latas e papéis, trazendo benefício ambiental e renda para os funcionários. Efetuamos também a remoção de 17 postes sem utilidade, conferindo aspecto clean e diminuindo a sobrecarga na rede elétrica e sua consequente manutenção.


Em suma, houve uma grande revolução. Cabe ressaltar que conflitos, discussões e desentendimentos fazem parte da vida de todo condomínio. A instituição normalmente é lembrada principalmente para canalização de reclamações ou quando algo está errado. Aos poucos, conseguimos mudar este fator cultural e receber o apoio dos condôminos. Frisamos que críticas construtivas são bem-vindas, mas que elogiar, identificar as mudanças positivas e comentá-las torna a vida em condomínio mais saudável para todos. O principal motivador para o trabalho de síndico: a satisfação pessoal. Essa satisfação é aumentada pela alegria e agradecimento de nossos ocupados condôminos, em sua maioria médicos, dentistas e fisioterapeutas.